Achat d’une habitation transformée sans permis ?
Ne tardez pas pour intenter une action
Octobre 2022 - Vous avez acheté un immeuble qui a été transformé sans les permis nécessaires ? Dans ce cas, la délivrance de cet immeuble a peut-être été opérée conformément au contrat de vente, mais il est question d’un vice caché. La distinction entre une délivrance non conforme et une délivrance avec vice caché est importante puisqu’en cas de vice caché, vous devez réagir plus rapidement... Beaucoup plus rapidement.
Les faits
X vend une habitation au couple A. Dans l’acte notarié, le vendeur confirme que pour les transformations qu’il a effectuées, soit aucun permis n’était nécessaire, soit il disposait des permis nécessaires.
Quelques mois après la vente, le couple A apprend toutefois que l’arrière du bâtiment a été construit sans permis et que cette situation doit être « régularisée ». Autrement dit, l’arrière du bâtiment doit être démoli.
Le couple se tourne vers le juge, qui condamne le vendeur X à des dommages et intérêts. X fait appel du jugement.
Vice caché ou délivrance non conforme
Selon le juge d’appel, l’arrière du bâtiment construit sans permis constituait un vice caché. Ce qui pose problème pour les acheteurs puisque les règles en matière de vices cachés sont relativement strictes. Le Code civil fait en effet une distinction entre une délivrance avec vice caché et une délivrance non conforme.
Si le bien délivré n’est pas conforme à ce qui avait été convenu – s’il est donc non conforme –, l’acheteur doit introduire une action, mais il dispose de dix ans pour le faire. Cette disposition du Code civil permet en substance de refuser la délivrance d’une chose qu’on n’a pas achetée. Une délivrance non conforme ne peut toutefois être confondue avec une délivrance avec vice caché.
En cas de vices cachés, l’acheteur peut aussi introduire une action si ces vices sont graves, dans le sens où ils rendent le bien acheté impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
Si le juge constate effectivement un vice caché, le vendeur doit non seulement rembourser le prix d’achat, mais éventuellement aussi payer des dommages et intérêts, du moins s’il connaissait les vices du bien.
Si le vendeur ignorait les vices, il devra rembourser le prix d’achat et les éventuels frais occasionnés par l’achat, mais sans dommages et intérêts supplémentaires.
Une différence importante avec la délivrance non conforme, c’est que l’acheteur ne dispose que d’un bref délai pour intenter une action. La durée de ce délai dépend des circonstances, comme la nature du défaut.
Combiner les deux actions ?
Il n’est pas possible d’intenter les deux actions en même temps.
La Cour de cassation a déjà estimé par le passé que lorsqu’une action est intentée en garantie des vices cachés, il n’est pas possible d’intenter ensuite ou simultanément une action pour défaut de conformité. Une fois la délivrance acceptée, il n’est selon la Cour plus possible d’intenter une action qu’en garantie des vices cachés. Cela signifie donc que l’acheteur doit réagir rapidement.
Pas de défaut de conformité caché
Dans le cas examiné, le juge d’appel avait constaté qu’il était question de vice caché. Ce qui avait donné lieu, selon le juge, à une délivrance non conforme.
Mais ce raisonnement ne tient pas. La Cour de cassation s’est penchée sur ce raisonnement et a maintenu son ancien point de vue : lorsqu’un juge constate qu’il est question d’un vice caché, seule une action en garantie des vices cachés peut être intentée. Une action pour non-respect de l’engagement de délivrer une chose conforme au contrat n’est alors plus possible.
