Gekochte woning niet helemaal vergund?
Niet dralen met vordering
Oktober 2022 - Koopt u een gebouw dat verbouwd werd zonder de nodige vergunningen, dan is de levering van dat gebouw wellicht conform de verkoopovereenkomst gebeurd, maar is er sprake van een verborgen gebrek. Het onderscheid tussen een niet-conforme levering en een levering met een verborgen gebrek is belangrijk, want bij een verborgen gebrek moet u sneller reageren… Veel sneller.
Uit de praktijk
X verkoopt een woning aan echtpaar A. In de notariële akte bevestigt de verkoper dat voor de verbouwingen die zij uitvoerden, hetzij geen vergunning nodig was, dan wel dat ze er de nodige vergunningen voor hadden.
Enkele maanden na de verkoop krijgt het echtpaar A echter te horen dat de achterbouw van het gebouw niet vergund was en dat die toestand ‘geregulariseerd’ moet worden. Lees: de achterbouw moet afgebroken worden.
Het echtpaar stapt naar de rechter, die verkoper X veroordeelt tot een schadevergoeding. X gaat in beroep.
Verborgen gebrek of niet-conforme levering
Volgens de rechter in beroep was het niet-vergunde karakter van de achterbouw een verborgen gebrek. Maar dat is dan wel een probleem voor de kopers, want de regels inzake verborgen gebreken zijn redelijk strikt. Het Burgerlijk Wetboek maakt immers een onderscheid tussen een levering met een verborgen gebrek en een niet-conforme levering.
Als het geleverde goed niet in overeenstemming is met wat werd overeengekomen – het dus niet-conform is – moet de koper een vordering instellen, maar heeft hij daar 10 jaar tijd voor. In essentie is deze bepaling uit het Burgerlijk Wetboek bedoeld om de levering te kunnen weigeren van iets wat iemand niet gekocht heeft. Maar een levering die niet-conform is, is wel iets anders dan een levering met een verborgen gebrek.
De koper kan bij een verborgen gebrek óók een vordering instellen als die gebreken ernstig zijn, in die zin dat zij het gekochte goed ofwel ongeschikt maken voor het gebruik waartoe men het bestemt, ofwel het gebruik ervan zodanig verminderen dat de koper, had hij de gebreken gekend, de zaak niet, of slechts voor een mindere prijs, zou hebben gekocht.
Als de rechter effectief een verborgen gebrek vaststelt, dan moet de verkoper niet alleen de aankoopprijs terugbetalen, maar moet hij eventueel ook een schadevergoeding betalen, tenminste als hij op de hoogte was van het gebrek.
Als de verkoper niet op de hoogte was, moet hij de aankoopprijs terugbetalen en de eventuele kosten bij aankoop, maar zonder bijkomende schadevergoeding.
Een belangrijk verschil met de niet-conforme levering is dat de koper slechts over een korte termijn beschikt om een vordering in te stellen. Hoe kort die korte termijn wel is, hangt af van de omstandigheden, zoals de aard van het gebrek.
Combineren?
De twee vorderingen tegelijk instellen, kan niet.
Het Hof van Cassatie oordeelde in het verleden al dat als u een vordering instelt wegens een verborgen gebrek, u niet vervolgens of gelijktijdig ook nog eens een vordering wegens non-conformiteit kan instellen. Eens een levering aanvaard werd, kan er volgens het Hof van Cassatie enkel nog een vordering wegens verborgen gebreken ingesteld kan worden. Wat dus betekent dat de koper snel moet reageren.
Geen verborgen non-conformiteit
De rechter in beroep was in het beschreven geval tot de vaststelling gekomen dat er sprake was van een verborgen gebrek. Dat leidde volgens de rechter tot een niet-conforme levering.
Maar die redenering gaat niet op. Het Hof van Cassatie boog zich over die redenering en blijft bij zijn oude standpunt: als een rechter vaststelt dat er sprake is van een verborgen gebrek, dan kan er enkel een rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken ingesteld worden. Een vordering op basis van de niet-nakoming van de verbintenis om een zaak te leveren conform de overeenkomst is dan niet meer mogelijk.
