Taux de TVA sur la démolition et la reconstruction:
temporairement abaissé à 6 %
Jusqu'à présent, le taux de TVA réduit de 6 % pour les travaux de transformation ne s'appliquait que si l'habitation N'ÉTAIT PAS démolie entièrement. Il existe depuis près de dix ans une exception à cette règle, qui est toutefois limitée à certaines zones en Belgique (trente-deux au total). Dans ces zones, la démolition et la reconstruction subséquente bénéficient bien du taux de 6 %. Le gouvernement a décidé d'étendre cette exception à tout le territoire de la Belgique.
Transformations
En principe, toutes les opérations concernant la construction et la transformation sont soumises à un taux de TVA de 21 %. Il existe toutefois quelques exceptions à cette règle, la plus importante étant celle applicable aux transformations qui répondent à trois conditions, à savoir :
l'habitation a plus de dix ans ;
elle est utilisée exclusivement comme logement privé ou seulement " accessoirement " pour votre profession ;
les travaux (transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation, entretien) sont facturés directement à l'utilisateur final (propriétaire ou locataire).
En principe, le taux s'applique tant aux matériaux qu'à leur placement, mais l'achat des matériaux et leur placement doivent toutefois être effectués par le même entrepreneur. Vous ne pouvez pas demander l'application du taux de TVA de 6 % à l'achat de votre matériel dans le magasin de bricolage local, même si c'est votre entrepreneur qui le placera.
Démolition et reconstruction
Le fisc - en ce soutenu par la jurisprudence - ne considère pas comme une transformation la démolition suivie d'une reconstruction. Le fisc tient compte pour ce faire de l'ampleur des transformations et du rapport entre la valeur de l'habitation et des transformations.
Toutefois, afin de lutter contre certains chancres urbains, il a été décidé en 2007 d'appliquer également le taux de TVA de 6 % en cas de démolition suivie d'une reconstruction dans certaines zones. Cela concerne trente-deux villes et zones, dont Anvers, Sint-Niklaas, Charleroi, Gand et Liège.
Le gouvernement a comme projet de maintenir ce système.
Élargissement aux propriétaires privés
Il ressort de l'accord du gouvernement fédéral qu'à côté du système existant, le gouvernement abaissera également le taux de TVA à 6 % pour la démolition suivie d'une reconstruction pour autant que les conditions suivantes soient remplies :
le maître d'ouvrage est une personne physique ;
l'habitation reconstruite doit être destinée au logement du maître d'ouvrage, ce qui signifie que ce dernier doit lui-même occuper immédiatement l'habitation et qu'il ne peut la donner en location ;
l'obligation d'occupation est maintenue pendant cinq ans. Si le maître d'ouvrage n'occupe pas la maison pendant cinq ans, il devra reverser au prorata l'économie de TVA réalisée ;
l'habitation reconstruite est l'unique habitation et l'habitation propre du maître d'ouvrage ;
la superficie totale habitable de l'habitation reconstruite ne peut excéder 200 m2.
Ces conditions sont plus strictes que celles prévues pour le taux réduit dans les trente-deux zones.
La condition selon laquelle vous devez vous-même, en tant que maître d'ouvrage, occuper l'habitation et ne pouvez donc pas la mettre en location connaît une seule exception, à savoir lorsqu'à l'issue des travaux, vous donnez l'habitation en location à une agence immobilière sociale. Cette condition doit néanmoins être respectée pendant quinze ans.
La condition concernant la superficie maximale ne s'applique pas dans ce cas.
Le taux réduit s'applique aussi à la livraison d'un bâtiment (ce n'est pour l'instant pas le cas dans les trente-deux villes). Plutôt que d'occuper lui-même l'habitation, le maître d'ouvrage peut immédiatement la vendre. Cette vente peut aussi se faire au taux de TVA de 6 % pour autant que l'acheteur respecte les conditions en matière d'occupation, d'habitation unique, de superficie... Grâce à cette exception, les promoteurs immobiliers peuvent également démolir une habitation et la reconstruire pour ensuite la vendre au taux de 6 %.
La diminution de la TVA vise également à soutenir le secteur de la construction pendant les premières années suivant la crise du coronavirus. C'est pourquoi il s'agit d'une mesure temporaire : la TVA doit être devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, et au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation de l'habitation.
Le fait que la démolition/reconstruction ait démarré avant 2021 ne pose pas de problème : la TVA qui devient exigible en 2021 peut bénéficier malgré tout du taux réduit.
