Nouvelle construction ou transformation:
21% ou 6% de TVA
Une transformation en profondeur peut être considérée comme une nouvelle construction à des fins de TVA, ce qui, pour le maître d'ouvrage particulier, représente une différence de coût de 15 %. Il est dès lors important de savoir jusqu'où il est possible de pousser la démolition avant la reconstruction.
Les conditions
Les travaux de transformation et de rénovation peuvent être soumis à la TVA au taux de 6 %, plutôt qu'au taux habituel de 21 %. Pour pouvoir appliquer ce taux, certaines conditions doivent être remplies, à savoir :
· l'habitation a au moins dix ans ;
· les travaux concernent la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien ; et
· le maître d'ouvrage est l'utilisateur final.
Pour quels travaux est-il notamment possible de bénéficier du taux réduit ?
Pratiquement tout ce qui touche aux canalisations d'eau, à l'égouttage, au chauffage central, aux poêles..., mais aussi l'électricité et les installations électriques, à condition que ces installations soient fixées ou incorporées au bâtiment. Si elle est intégrée, une charpente peut être installée au taux de 6 %, sinon, le taux de 21 % est d'application.
Mais aussi l'isolation d'une habitation, les meubles de cuisine, les meubles de salle de bains... Les appareils encastrés, comme le four, le réfrigérateur, le lave-vaisselle sont en revanche toujours soumis à la TVA au taux de 21 %.
Pour les transformations à l'extérieur de l'habitation, on peut citer par exemple la rénovation de la façade avant, le démoussage, le rejointoiement, la pose de volets ou de volets roulants, l'installation d'une véranda, l'aménagement d'une terrasse et la construction d'un garage attenant à l'habitation. L'aménagement du jardin, les clôtures, l'aménagement d'une piscine, l'aménagement d'une terrasse non attenante à l'habitation...
tout comme le nettoyage " ménager " ordinaire d'une habitation sont quant à eux exclus. Le taux réduit peut en revanche être octroyé pour le ramonage de cheminées, le débouchage d'égouts et de canalisations et les travaux d'entretien d'ascenseurs et d'installations de chauffage central.
Attention : il n'est possible de bénéficier du taux réduit que pour les travaux à une résidence principale, donc pas pour une résidence secondaire.
Dans quels cas la transformation devient-elle une nouvelle construction ?
La rénovation en profondeur d'une habitation existante est évidemment un point délicat. Dans quels cas est-il encore question de rénovation ou de transformation et dans quels cas la rénovation ou transformation devient-elle une nouvelle construction ?
L'administration fiscale n'aura aucun problème avec la qualification de " transformation " si les travaux de rénovation sont exécutés en conservant les anciens murs porteurs (plus particulièrement les murs extérieurs) ou, de manière plus générale, en conservant les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover. Il est également possible de bénéficier du taux de 6 % si l'habitation est transformée en y ajoutant de nouvelles pièces ou en l'agrandissant (tant à l'intérieur qu'à l'extérieur).
Un maître d'ouvrage qui a démoli un bâtiment existant jusqu'au niveau de la cave pour ensuite le reconstruire n'a pas eu droit au taux de 6 % parce que, selon le fisc et le tribunal, il s'agissait d'une nouvelle construction. Le juge ne s'est pas laissé attendrir par le fait que la façade avait été reconstruite dans le même style et avec les mêmes pierres.
En revanche, le fisc a marqué son accord avec l'application du taux réduit dans le chef d'une société qui avait acheté un bâtiment d'exploitation (de plus de trente ans) et transformé les deux étages en deux appartements. L'ajout d'un troisième étage destiné à accueillir un troisième appartement a en revanche été considéré comme une nouvelle construction.
Il est possible de faire des agrandissements, mais un bâtiment dont la nouvelle superficie dépassait 50 % de la superficie calculée avant les travaux a été qualifié de nouvelle construction par le tribunal.
Les mêmes règles s'appliquent en réalité en cas de destruction d'un bâtiment. Le taux de 6 % ne peut être invoqué pour un bâtiment qui est dévasté par un incendie et doit être entièrement reconstruit. Il peut en revanche l'être en cas de destruction partielle (à condition bien entendu qu'il soit également satisfait à toutes les autres conditions).
On pourrait en conclure que les travaux de démolition sont par définition quasiment exclus du taux réduit, mais ce n'est pas le cas. Si ces travaux de démolition sont nécessaires à des travaux éligibles au taux de 6 %, ils entrent également en considération pour le taux réduit.
Le permis de bâtir a trahi l'intention du maître d'ouvrage
Fin 2011, A a demandé un permis de bâtir pour la transformation d'une habitation ravagée par un incendie. Les travaux de démolition ont été facilités par un orage survenu en janvier 2012 qui a fait s'effondrer une partie du mur et du toit. En avril 2012, A a obtenu le permis. En raison de son instabilité, le mur a été démoli jusqu'à la première couche de briques.
Le fisc a refusé l'application du taux réduit, parce qu'il s'agissait, selon lui, d'une reconstruction et non d'une transformation. Il a invoqué le permis de bâtir à l'appui : celui-ci a été délivré pour " la construction d'une habitation et d'un carport après démolition des restes d'une habitation existante ". L'effondrement du mur ne serait pas pertinent, car A aurait eu l'intention dès le départ de construire une nouvelle habitation.
A n'a obtenu gain de cause ni en première instance ni en appel : le permis de bâtir et les avis externes mentionnent clairement " la construction d'une habitation et d'un carport après démolition des restes d'une habitation existante " et ne font nullement mention de travaux de transformation. A n'est pas parvenu à prouver que son intention était uniquement de transformer.
La Cour d'appel de Gand nous livre également un enseignement important : la raison pour laquelle les anciens murs et le toit doivent être démolis et/ou remplacés importe peu aux fins de l'application du bon taux de TVA. Lorsqu'un bâtiment est pratiquement entièrement démoli, il ne saurait être question d'une transformation. Il s'agit en l'occurrence d'une nouvelle construction qui est soumise à la TVA au taux de 21 %.
