Loyers des logements : indexation selon le certificat PEB et la région
Janvier 2023 - Le bail à loyer est une compétence régionale, mais la flambée des prix de l’énergie et du chauffage a poussé les trois régions à adopter la même mesure de protection du locataire : le gel de l’indexation. On note toutefois quelques différences entre les régions.
Indexation du loyer
Le bailleur est en principe autorisé à indexer chaque année le loyer de son logement, et ce le mois où le contrat a été conclu. Cette indexation ne peut être supérieure à l’augmentation de l’indice santé. L’indice santé est égal à l’indice des prix à la consommation belge, duquel ont été extraits les prix de l’alcool, du tabac, de l’essence et du diesel. Fin septembre 2022, cet indice santé a augmenté de 11,2 % (de date à date)...
La rénovation énergétique d’un logement est en réalité une décision qui appartient au bailleur. Or, celui-ci n’éprouve personnellement aucune gêne si la chaleur s’échappe par les portes et les fenêtres de son logement. C’est le problème du locataire. Et ces derniers mois, ce dernier s’est retrouvé confronté non seulement à une forte augmentation de son loyer, mais aussi à une forte augmentation de ses frais de gaz et d’électricité.
Les trois régions ont alors eu le même raisonnement : elles ont décidé, pour protéger le locataire de l’augmentation de sa facture énergétique et de son loyer, d’une part, et pour inciter le bailleur à améliorer la performance énergétique de son logement, d’autre part, de geler le loyer au niveau de l’année précédente.
Mais les modalités de ce gel de l’indexation varient d’une région à l’autre.
Dans la Région flamande
Le 1er octobre, le Parlement flamand a approuvé la non-indexation du loyer des logements à faible performance énergétique. La mesure devait initialement entrer en vigueur le 1er novembre, mais le gouvernement a décidé au dernier moment de déjà interdire l’indexation du loyer des logements à faible performance énergétique à partir du 1er octobre.
Les bailleurs sont généralement obligés de communiquer la performance énergétique de leur logement aux locataires potentiels via le certificat de performance énergétique des bâtiments ou certificat EPC. Le certificat EPC est délivré par des experts agréés et le label énergétique indiqué sur le certificat peut varier de A+ (pour les bâtiments les plus économes en énergie) à F (pour les bâtiments les plus énergivores).
Il y a néanmoins des exceptions à cette règle : l’EPC n’est obligatoire que depuis 2009. Aucun EPC n’est nécessaire pour les contrats de bail conclus avant 2009. De même, aucun certificat n’est requis si le logement est mis sur le marché locatif sans publicité (par exemple si le bailleur connaît le locataire).
Un nouveau décret flamand dispose à présent que les bailleurs ne sont pas autorisés à indexer le loyer des logements avec un label énergétique E ou F ni celui des logements sans certificat EPC.
Les bailleurs de logements avec un label énergétique D ne sont autorisés à répercuter que la moitié de l’indexation.
Le loyer des logements avec un label énergétique A+, A, B ou C peut être indexé normalement.
Le gel de l’indexation a débuté le 1er octobre et dure douze mois.
Attention ! Le gel de l’indexation ne fera l’objet d’aucun rattrapage : aussi longtemps que le label énergétique indiqué sur le certificat EPC restera D, E ou F, le gel de l’indexation sera reporté via un mécanisme de correction. Une indexation normale ne sera à nouveau possible que si un nouveau certificat attestant d’un meilleur label énergétique est délivré à la suite de travaux de rénovation. Le bailleur pourra alors demander une indexation sur la base du nouveau certificat. Mais il ne pourra pas remonter plus de trois mois en arrière.
Région de Bruxelles-Capitale
La Région de Bruxelles-Capitale est parvenue à un accord début octobre concernant un gel de l’indexation et l’ordonnance d’exécution de cette mesure est entrée en vigueur le 14 octobre 2022.
Tout comme dans les autres régions, les bailleurs bruxellois sont obligés de communiquer la performance énergétique de leur logement aux locataires potentiels. La performance énergétique est attestée par un certificat de performance énergétique (PEB en français, EPB en néerlandais) avec un label énergétique allant de A pour les bâtiments les plus économes en énergie à G pour les bâtiments les plus énergivores.
Selon l’ordonnance, l’indexation est gelée sur la base du label énergétique de l’immeuble, et ce de la manière suivante :
si le label énergétique est A, B, C ou D, le loyer peut être indexé de la manière définie dans la loi ou le contrat ;
si le label énergétique est F ou G, le loyer ne peut pas être indexé ;
si le label énergétique est E, seule la moitié de l’indexation légale peut être appliquée.
Ce gel de l’indexation a débuté le 14 octobre et dure douze mois.
Contrairement à la réglementation flamande, l’ordonnance bruxelloise ne prévoit pas de mécanisme de correction une fois la période de douze mois écoulée.
Si des améliorations sont apportées au bâtiment, de sorte qu’un meilleur certificat est disponible, le bailleur peut demander une indexation sur la base du nouveau certificat, mais ne peut pas remonter plus de trois mois en arrière.
Région wallonne
Le Parlement wallon a approuvé un décret en date du 19 octobre 2022 qui impose un gel de l’indexation des loyers du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023.
La performance énergétique est attestée par un certificat de performance énergétique (PEB) avec un label énergétique allant de A pour les bâtiments les plus économes en énergie à G pour les bâtiments les plus énergivores.
En Wallonie, le gel de l’indexation est réalisé comme suit :
interdiction d’indexation pour les logements avec un label énergétique F ou G et pour les logements sans certificat PEB ;
pour les labels énergétiques E : limitation de l’indexation des loyers à 50 % maximum de l’indice santé ;
pour les labels énergétiques D : limitation de l’indexation des loyers à 75 % maximum de l’indice santé ;
pour les labels énergétiques A, B ou C : indexation autorisée.
Le décret wallon dispose également que le gel de l’indexation continuera à produire ses effets après le 31 octobre 2023.
Pour les loyers auxquels le gel de l’indexation était applicable, la base du loyer et la base de l’indexation seront déterminées respectivement sur la base du loyer et sur la base de l’indexation à la date anniversaire comprise entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Le bailleur ne pourra par conséquent plus rattraper le loyer perdu après le 31 octobre 2023.
Enfin, si par la suite le bailleur peut produire un certificat avec un meilleur label énergétique que celui du 1er novembre 2022, il pourra corriger l’indexation en vigueur sur la base du nouveau certificat, mais ne pourra pas remonter plus de trois mois en arrière.
Qui doit faire quoi ?
Le bailleur doit vérifier s’il est autorisé ou non à indexer le loyer et doit appliquer les règles ci-dessus.
Le locataire doit contrôler si le bailleur a correctement effectué son calcul. S’il estime qu’aucune indexation n’est possible ou que seule une indexation partielle est possible, il a le droit de limiter le paiement du loyer à cette partie. Le bailleur ne pourra pas lui réclamer d’arriérés de loyer.
Les conflits peuvent être réglés devant le juge de paix, mais il est évidemment préférable de d’abord en discuter et d’essayer de parvenir ensemble à une solution acceptable.
