« Kot à louer ». Avec ou sans TVA ?
Février 2022 - Pourquoi imputer de la TVA sur la location de chambres d’étudiant ? Pour pouvoir déduire la TVA payée lors de la construction (ou du réaménagement) de ces chambres. Fin 2020, un investisseur a obtenu un ruling qui lui permettait d’imputer de la TVA et donc de déduire également la TVA sur l’investissement et l’entretien. Mais le législateur s’y est opposé.
Service hôtelier
La location immobilière est en principe exonérée de TVA. La TVA payée sur l’investissement dans l’immeuble et sur les frais afférents à cette activité n’est de ce fait pas déductible. Il existe néanmoins plusieurs exceptions à cette règle, dont une exception pour la fourniture d’un logement meublé.
Pour le fisc belge, il est question de la fourniture d’un logement meublé lorsque des services hôteliers sont fournis : à cet égard, le fisc songe à l’accueil des hôtes, aux chambres meublées, à la mise à disposition de linge de maison, au nettoyage et éventuellement aussi au petit-déjeuner.
Les hôtels et B&B relèvent clairement de cette exception. Mais pour la location de résidences de vacances, par exemple, c’est moins évident, bien que les services en question y soient également proposés.
Après plusieurs décisions positives des cours et tribunaux, le fisc a décidé d’accepter la location de résidences de vacances avec application de TVA. Plusieurs rulings ont été rendus en ce sens. Et à cet égard, la Commission de ruling se fonde chaque fois sur les critères susmentionnés (réception, nettoyage…).
Mais sur la base de ces critères toujours, la Commission de ruling a dû confirmer fin 2020 que la location de chambres d’étudiant (moyennant la fourniture des services susmentionnés, comme l’accueil et le nettoyage) pouvait également être soumise à ce régime TVA.
Le gouvernement a tenté de s’y opposer à travers plusieurs projets de loi, mais a échoué parce que le Conseil d’État a jugé que ces projets étaient discriminatoires. Mais un projet de loi de novembre 2021 semble avoir mis tout le monde d’accord.
Location
La notion de « fourniture d’un logement meublé » est à présent délimitée légalement par un critère quantitatif : il n’est question de la fourniture d’un logement meublé que si la location du bien ne dure pas plus de trois mois. En cas de location de courte durée à des touristes ou à des visiteurs, il est bel et bien question d’un service hôtelier. La location à des touristes ou à des personnes en voyage d’affaires se fait généralement pour une courte période, de sorte que le critère quantitatif est rempli.
Selon le raisonnement du législateur, la location de chambres d’étudiant ou la location de résidences de vacances pour une plus longue période s’apparente davantage à une location immobilière.
La valeur des services complémentaires est en l’occurrence moins importante et il n’est dès lors plus question d’un service hôtelier.
Attention : le critère quantitatif ne s’applique pas uniquement à la mise à disposition. Il s’applique également à la personne du prestataire de services. Si quelqu’un loue habituellement des chambres d’étudiant pour des périodes de trois mois ou plus, la fois où il louera une chambre pour une plus courte période sera également exonérée de TVA.
Services complémentaires
Outre du critère quantitatif, le législateur tient compte des services complémentaires. Il n’est question de la fourniture d’un logement meublé que si au moins un des services suivants est proposé (même si la location dure moins de trois mois) :
les hôtes sont accueillis physiquement ;
du linge de maison est mis à disposition ;
un petit-déjeuner est proposé chaque jour.
Si au moins un de ces services est proposé et la durée de la location est inférieure à trois mois, il est question d’un service hôtelier et la TVA est bel et bien due.
Il est à noter que le nettoyage de la chambre – qui jusqu’à présent faisait partie des services complémentaires – ne figure plus dans la loi.
Hôtel ou motel
Les entrepreneurs qui sont autorisés à qualifier leur logement d’« hôtel » ou de « motel » – il s’agit d’appellations protégées – sont automatiquement soumis au régime TVA de la fourniture de logements meublés. Ils doivent seulement prouver qu’ils répondent au critère quantitatif.
À partir du 1er janvier
Cette réglementation est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et ne contient pas de dispositions transitoires. Cela signifie que celui qui loue actuellement des résidences de vacances pour des périodes de quatre mois, par exemple, ne peut plus imputer de TVA. L’impact de cette nouvelle réglementation sur la TVA déjà déduite n’est pas encore clair. Le nombre d’assujettis à la TVA qui se trouvent dans cette situation ne sera sans doute pas très important, mais il y a plusieurs gros acteurs sur le marché, spécifiquement dans le secteur des chambres d’étudiant, qui vont perdre un avantage important et qui vont donc devoir revoir le financement de leurs projets.
