Huurprijzen van woningen: indexering afhankelijk van EPC-certificaat en gewest
Januari 2023 - Huur is een gewestbevoegdheid, maar de drie gewesten namen in het kader van de hoogoplopende energie- en verwarmingskosten eenzelfde maatregel ter bescherming van de huurder: een bevriezing van de indexering. Toch zijn er enkele verschillen.
Huurindexering
In principe mogen verhuurders de huurprijs van hun woningen elk jaar indexeren, en wel in de maand waarin het contract werd gesloten. De indexaanpassing mag niet hoger zijn dan de stijging van de zogenaamde gezondheidsindex. De gezondheidsindex is gelijk aan de Belgische consumentenprijsindex, maar dan zonder de prijzen van alcohol, tabak, benzine en diesel. Eind september 2022 is die gezondheidsindex met 11,2% (jaar-op-jaar) gestegen...
Het energiezuinig maken van een woning is eigenlijk een beslissing die bij de verhuurder ligt. Maar die ondervindt geen hinder als de warmte langs ramen en deuren naar buiten stroomt. Dat is het probleem van de huurder. Die dreigde de voorbije maanden niet alleen geconfronteerd te worden met een enorme stijging van de huurprijs, maar ook met een enorme stijging van de kosten voor gas en elektriciteit.
De drie gewesten maakten daarop dezelfde redenering: om enerzijds de huurder te beschermen tegen de stijging van de energiekost en de huur, en om anderzijds de verhuurder aan te zetten om iets te doen aan de energie-efficiëntie van de huurwoningen wordt de huurprijs bevroren op het niveau van vorig jaar.
Maar de modaliteiten van die indexbevriezing zijn verschillend in de 3 gewesten.
In het Vlaamse Gewest
Op 1 oktober keurde het Vlaamse Parlement de niet-indexering van de huurprijs voor niet-energie-efficiënte woningen goed. Aanvankelijk zou de maatregel op 1 november in werking treden, maar op het laatste moment besloot de regering om de indexering van de huur van de niet-energiezuinige woningen al te verbieden vanaf 1 oktober.
Verhuurders zijn in de regel verplicht om de energiezuinigheid van hun huurwoning mee te delen aan de potentiële huurders via het zogenaamde energieprestatiecertificaat of EPC. Een EPC wordt toegekend door erkende deskundigen en de energiescore op het certificaat kan variëren van een A+ (dit is een energieproducerend gebouw) tot een F (dit is een energieverslindend gebouw).
Er zijn enkele uitzonderingen op deze regel: een EPC is pas verplicht sinds 2009. Voor huurovereenkomsten ouder dan 2009 is er geen EPC nodig. Ook als een woning zonder publiciteit op de huurmarkt wordt gebracht (de verhuurder kent bijvoorbeeld de huurder), is er geen certificaat vereist.
Een nieuw Vlaams decreet bepaalt nu dat verhuurders de huur van woningen met een EPC-waarde E of F of van een woning zonder EPC-certificaat niet mogen indexeren.
Verhuurders van een woning met een EPC-waarde D mogen slechts de helft van de indexverhoging doorrekenen.
De huurprijzen van woningen met een certificaat A+, A, B of C mogen gewoon geïndexeerd worden.
De indexbevriezing begon op 1 oktober en duurt 12 maanden.
Opgelet! De indexbevriezing wordt achteraf niet ingehaald: zolang de energiescore op het EPC-certificaat D, E of F blijft, wordt de indexbevriezing via een correctiemechanisme doorgeschoven. Een gewone indexering is pas terug mogelijk als er na renovatiewerken een nieuw en beter certificaat wordt uitgereikt. De verhuurder kan dan een indexering vragen op basis van het nieuwe certificaat. Maar hij kan daarbij maximaal 3 maanden teruggaan in de tijd.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Het Brussels gewest bereikte begin oktober een akkoord over een indexbevriezing en de ordonnantie die de bevriezing doorvoert, trad in werking op 14 oktober 2022.
Net als in de andere gewesten zijn verhuurders in Brussel verplicht om de energieprestaties van hun gebouw mee te delen aan de potentiële huurders. De energie-efficiëntie wordt er gepresenteerd in een energieprestatiecertificaat (PEB in het Frans, EPB in het Nederlands) met een energiescore van A voor het meest energie-efficiënte gebouw, tot G voor een energie-inefficiënt gebouw.
Volgens de ordonnantie geldt er een indexbevriezing op basis van de PEB/EPB-waarde van het pand en wel op de volgende wijze:
Als de PEB/EPB-waarde A, B, C of D is, kan de huur geïndexeerd worden zoals de wet of het contract bepaalt.
Als de PEB/EPB-waarde F of G is, kan de huur niet worden geïndexeerd.
Als de PEB/EPB-waarde E is, kan slechts de helft van de wettelijke indexering toegepast worden.
Deze indexbevriezing ging in op 14 oktober en duurt 12 maanden.
In tegenstelling tot de Vlaamse regeling voorziet deze verordening niet in een correctiemechanisme wanneer de periode van 12 maanden voorbij is.
Worden er verbeteringen aangebracht aan het gebouw, zodat een beter certificaat beschikbaar is, dan kan de verhuurder een indexering aanvragen op basis van het nieuwe certificaat, maar kan hij maximaal 3 maanden in de tijd teruggaan.
Waals Gewest
Het Waalse Parlement keurde op 19 oktober 2022 een decreet goed dat een bevriezing van de indexering van de huurprijzen oplegt van 1 november 2022 tot 31 oktober 2023.
De energie-efficiëntie wordt er vastgelegd in een energieprestatiecertificaat (PEB), gaande van A voor het meest energie-efficiënte gebouw, tot G voor een energie-inefficiënt gebouw.
In Wallonië gebeurt de indexbevriezing als volgt:
Verbod op indexering voor woningen met een PEB F- of G-label en voor woningen zonder PEB-certificaat;
Voor PEB E-labels: beperking van de huurindexering tot maximaal 50% van de gezondheidsindex;
Voor PEB D-labels: beperking van de huurindexering tot maximaal 75% van de gezondheidsindex;
Voor PEB A-, B- of C-labels: indexering is toegestaan.
Het Waalse decreet bepaalt ook dat de indexbevriezing blijft doorwerken na 31 oktober 2023.
Voor huurprijzen waarop de indexbevriezing van toepassing was, zal de grondslag van de huurprijs en de grondslag van de indexering worden vastgesteld op basis van respectievelijk de huurprijs en de indexering op de verjaardag tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. Bijgevolg kan de verhuurder de verloren huur na 31 oktober 2023 niet meer inhalen.
En tot slot, als de verhuurder later een certificaat kan voorleggen met een betere score dan dat van 1 november 2022, mag hij de geldende indexering corrigeren op basis van het nieuwe certificaat, maar hij mag maximaal 3 maanden teruggaan in de tijd.
Wie moet wat doen?
De verhuurder moet nagaan of hij al dan niet mag indexeren en moet de bovenstaande regels toepassen.
De huurder moet controleren of de verhuurder zijn berekening correct heeft gemaakt. Indien hij meent dat er geen, of slechts een gedeeltelijke indexering mogelijk is, heeft hij het recht de betaling van de huur tot dat deel te beperken. De verhuurder kan hem niet aanspreken op huurachterstallen.
Conflicten kunnen uitgevochten worden voor de vrederechter, maar het is uiteraard beter om eventuele conflicten eerst uit te praten en te proberen om onderling tot een correcte oplossing te komen.
