Remise de loyer : quid de la TVA ?
Juin 2021 - Le régime optionnel d'assujettissement à la TVA de la location immobilière est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent assujettir à la TVA le contrat de bail des immeubles neufs utilisés à des fins professionnelles, de sorte que la TVA peut être déduite. Mais qu'en est-il si le loyer est remis ?
Location avec TVA
Un nouveau régime a été introduit fin 2018 qui permet aux entrepreneurs de louer un immeuble neuf (ou un immeuble rénové en grande partie) sous le régime de la TVA. Il s'agit d'un régime optionnel : le bailleur et le locataire doivent s'entendre sur le fait que la location sera soumise à la TVA. Cela doit figurer dans une déclaration pro fisco reprise dans le contrat de bail et le régime s'applique pendant toute la durée du contrat.
Comme nous l'avons dit, il faut que le locataire soit un entrepreneur et plus précisément un entrepreneur assujetti à la TVA. La location sous le régime de la TVA n'est par ailleurs possible que si le contrat de bail porte sur un immeuble qui est utilisé pour les besoins de l'activité économique.
Il existe une série d'exceptions à cette règle. Il y a, d'une part, les cas où l'assujettissement à la TVA est obligatoire, comme pour la location de garages, d'emplacements de camping... (qui est toujours soumise à la TVA) et, d'autre part, les cas où, au contraire, aucune TVA ne peut être imputée (par exemple, lorsque le contrat ne concerne pas la location d'un immeuble, mais le droit d'exercer une activité professionnelle dans cet immeuble).
La location d'entrepôts fait également l'objet d'un régime particulier. La location à des particuliers (B2C) est quant à elle toujours soumise à la TVA. Dans une situation B2B, enfin, l'assujettissement à la TVA est optionnel, étant entendu qu'il ne doit pas s'agir d'un immeuble neuf. Il suffit que le contrat date du 31 décembre 2018.
Révision de la TVA
Si vous achetez ou construisez un immeuble avec application de la TVA et que vous avez le droit de déduire cette TVA, vous ne conservez en principe votre droit à déduction que si vous continuez d'affecter l'immeuble en question à votre activité soumise à la TVA durant les quinze années qui suivent. Dans le cas contraire, vous devez procéder à une révision.
Mais dans le cas du régime optionnel d'assujettissement à la TVA, ce délai de révision - dans le chef du bailleur, cela s'entend - est de vingt-cinq ans.
Le bailleur devra réviser (lisez : rembourser) la TVA déduite, notamment en cas d'inoccupation et de cession de l'immeuble durant le contrat de bail. Une révision doit en principe aussi avoir lieu à la fin du contrat de bail, sauf si l'immeuble peut être reloué avec TVA peu de temps après.
Le fait que le locataire ne paie pas de loyer pendant plusieurs mois oblige-t-il le bailleur à procéder à une révision de la TVA ?
Fin mars, le ministre des Finances a reçu une question parlementaire sur l'impact d'une remise de loyer sur la déduction de la TVA.
L'auteur de la question, Joy Donné, renvoyait explicitement dans sa question à un projet de loi (entre-temps devenu loi) visant à encourager les bailleurs à accorder une remise de loyer aux locataires en échange d'une réduction d'impôt. Dans la pratique, force est de constater que de très nombreux bailleurs accordent et ont accordé, spontanément ou via le prêt au bail commercial (dans la Région flamande et la Région de Bruxelles-Capitale), une remise ou une suspension de loyer à leurs locataires. La réponse du ministre a son importance pour eux aussi.
Dans sa question, Joy Donné renvoie à la loi qui, à l'époque, a introduit le régime optionnel d'assujettissement à la TVA. Il a été précisé expressément lors des débats que si le bailleur accorde au locataire une " période de location à titre gratuit " en tant que geste commercial en vue de la conclusion d'un contrat de bail, cela ne donne pas lieu à une révision.
Mais qu'en est-il en cas de remise temporaire de loyer ? En principe, une mise à disposition " gratuite " entraîne une perte du droit à déduction avec pour conséquence que le bailleur doit en réalité procéder à une révision.
Réponse rassurante
Le ministre a heureusement donné une réponse rassurante. Il confirme certes qu'un bailleur assujetti doit en principe procéder à une révision de la déduction dont il a bénéficié si, au cours de ces vingt-cinq ans, il utilise l'immeuble entièrement ou partiellement pour des opérations qui n'ouvrent pas droit à la déduction. La mise à disposition gratuite est une des opérations qui n'ouvre pas droit à la déduction.
Si, dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, les parties conviennent que le locataire ne doit temporairement pas payer le loyer, le fisc considère qu'il s'agit plutôt d'une réduction du prix ou d'une réduction du loyer, et donc pas d'une mise à disposition gratuite, de sorte qu'une révision n'est pas nécessaire.
Et le ministre d'ajouter que cela vaut non seulement pour les mesures prises dans le cadre de la pandémie de Covid-19, mais aussi pour les cas de réduction ou de remise du loyer, pour autant qu'il apparaisse que le contrat a été conclu à titre onéreux. Selon le ministre, une mise à disposition gratuite temporaire d'un immeuble est généralement considérée comme une réduction du prix ou une réduction du loyer, et pas comme une mise à disposition gratuite. Il s'ensuit que le bailleur ne doit procéder à aucune révision de la TVA déduite s'il accorde une remise de loyer de quelques mois pour soutenir le locataire dans le cadre de la pandémie de Covid-19.
