TVA et travaux de transformation à un
bâtiment à usage professionnel partiel

Un taux de TVA de 6 % peut être octroyé pour les travaux de transformation, moyennant le respect d’une série de conditions. Les bâtiments à usage professionnel ne peuvent bénéficier de ce taux réduit.
Qu’en est-il des bâtiments à usage mixte?

Les conditions générales

Le taux réduit de 6 % pour les travaux de transformation est soumis à trois conditions essentielles :

• l’habitation a plus de dix ans ;

• les travaux exécutés (transformation, rénovation, amélioration, réparation ou entretien, à l’exception du nettoyage) sont facturés directement à l’utilisateur final (propriétaire, usufruitier, locataire…) ;

• l’habitation est utilisée exclusivement ou principalement comme logement privé.

Si vous transformez un bâtiment que vous utilisez à des fins professionnelles, vous n’avez pas droit au taux réduit.
Si vous êtes assujetti(e) à la TVA, cela n’a pas grande importance parce que, pour les « travaux immobiliers » (le terme légal pour transformation, rénovation, construction à l’état neuf, etc.), vous pouvez appliquer le régime du report de perception de la taxe. Cela signifie qu’aucune TVA n’est imputée sur la facture, mais qu’au moment où vous introduisez la déclaration à la TVA, vous devez déclarer le montant de la TVA à la fois à la fois comme TVA due et comme TVA déductible. Si les travaux sont 100 % professionnels, vous récupérez directement toute la TVA.

En revanche, pour les entrepreneurs qui ne sont pas assujettis à la TVA, cela fait une sacrée différence. Nous songeons en particulier aux titulaires d’une profession libérale, comme les médecins, les dentistes et les kinésithérapeutes. La transformation d’un cabinet de dentiste est soumise à la TVA au taux de 21 % sans possibilité de déduire la TVA payée, sauf à titre de frais professionnels à l’impôt sur les revenus.

Bâtiments mixtes

Il arrive souvent que le titulaire d’une profession libérale exerce son activité dans sa propre habitation. La transformation d’un tel bâtiment peut alors porter sur la partie privée, sur la partie professionnelle ou tout simplement sur les deux (par exemple la pose d’une nouvelle toiture).

Pour la transformation d’un bâtiment à usage mixte, l’administration fiscale considère que les règles applicables sont les suivantes :

• si le bâtiment est utilisé à des fins privées et, à titre accessoire seulement, pour les besoins d'une activité professionnelle, et pour autant que les travaux soient exécutés à l’ensemble du bâtiment, le taux réduit de 6 % peut être appliqué uniformément à l’ensemble des travaux ;

• si les travaux portent uniquement sur les locaux professionnels (par exemple le médecin qui fait rafraîchir uniquement la salle d’attente de son cabinet), la taxe est due au taux de 21 %, vu que les travaux ne portent pas sur l’habitation au sens strict du terme.

Cas pratique

Les règles semblent claires, mais dans la pratique, les choses sont parfois un peu plus complexes. En témoigne un jugement du Tribunal du travail de Liège du 5 novembre 2019.

Un médecin fait construire une extension à son logement familial. Il s’agit plus particulièrement d’un garage à usage privé au rez-de-chaussée et d’un cabinet médical au premier étage auquel sont reliés une salle d’attente, des toilettes et un hall d’entrée. La nouvelle aile du bâtiment est reliée à l’ancienne par une porte. Puisque le bâtiment a plus de dix ans, le taux de 6 % a été appliqué.

L’administration fiscale conteste l’application du taux de 6 %, parce que les travaux de construction ne pouvaient pas être considérés comme des travaux à une habitation privée.

Le Tribunal de première instance de Liège constate que l’ancienne aile et la nouvelle aile du bâtiment sont reliées entre elles et non isolées l’une de l’autre. Le cabinet médical est accessible depuis le séjour privé via une porte. Le chauffage et les compteurs sont communs. Le toit de l’annexe rejoint celui de la terrasse. Il est en réalité impossible de séparer les deux ailes. Même le fait que le médecin louait cette partie de son habitation à une société distincte (sa propre société médicale) ne signifie pas pour le tribunal que privé et professionnel sont séparables dans ce bâtiment. Enfin, le tribunal ignore également l’argument selon lequel la nouvelle aile ne peut être utilisée à des fins privées.

L’extension de l’habitation à cette partie professionnelle est accessoire eu égard à sa superficie limitée et la nouvelle construction est également entièrement intégrée physiquement au bâtiment. Le bâtiment conserve dans son ensemble le caractère d'une habitation. Le tribunal autorise dès lors le taux réduit de 6 %.

Recours du fisc

L'administration fiscale a interjeté appel de ce jugement. Son principal argument reste que l’extension du bâtiment constitue une unité autonome qui est majoritairement utilisée à des fins professionnelles.

Cet argument a été rejeté par le tribunal : le tribunal considère que la location de l’extension seule n’est possible qu’en théorie. L’extension ne constitue donc pas une unité autonome.

Il n’y a plus qu'à attendre de voir si la Cour d’appel sera également de cet avis.