Habitation servant uniquement de domicile fiscal

Décembre 2021 - Par habitation propre, il y a lieu d’entendre le logement familial occupé par le contribuable. Le revenu immobilier d’une habitation propre (le revenu cadastral) est exonéré. Cette exonération n’est toutefois pas d’application si vous n’occupez pas personnellement l’habitation. Cette règle connaît une exception qui, bien qu’elle ne soit plus prévue par la loi, est encore appliquée dans la pratique, du moins dans certains cas.

Taxe sur l’habitation

À chaque bien immobilier (immeuble, terrain et parfois même le matériel) est attribué un revenu cadastral. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble, vous êtes redevable d’un précompte immobilier sur le revenu cadastral (indexé) de ce dernier. Le produit du précompte immobilier est attribué aux régions, aux communes et aux provinces. Ce sont les régions qui fixent les règles du jeu concernant cet impôt. Or, aucune des trois régions ne prévoit une exonération de précompte immobilier pour l’habitation que vous occupez personnellement.

Le revenu immobilier est en outre soumis à l’impôt des personnes physiques. Si vous louez votre bien immobilier à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes imposé sur le loyer net (nous vous épargnons les détails du calcul de la base imposable). Si vous louez votre bien à une personne privée ou si vous ne le louez pas, vous êtes imposé(e) sur le revenu cadastral indexé.

Si vous utilisez le bien comme habitation propre, vous bénéficiez d’une exonération à l’impôt des personnes physiques. C’est là l’unique exception.

Habitation propre ou non

En réalité, il n’est pas difficile de déterminer ce qu’est une habitation propre et ce qui ne l’est pas. Il est question d’habitation propre si vous l’occupez personnellement. Si vous ne l’occupez pas vous-même, il ne s’agit pas d’une habitation propre, et ce même si c’est votre unique bien.

Avant la sixième réforme de l’État, l’imposition des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques était une compétence fédérale. La loi prévoyait alors une exception à l’exigence d’occupation personnelle de l’habitation : si vous ne pouviez pas l’occuper vous-même, pour des raisons sociales ou professionnelles, le bien était tout de même considéré comme une habitation propre.
Ainsi, si vous étiez propriétaire d’une habitation propre, mais si votre employeur vous proposait un logement plus proche de votre lieu de travail, votre premier bien demeurait votre habitation propre même si vous ne l’occupiez pas et que vous l’aviez, le cas échéant, mis en location.

Depuis 2014, les régions sont compétentes pour la fiscalité de l’habitation propre (transfert qui a entre autres donné lieu à de nouvelles règles fiscales en matière de crédits logements dans les trois régions). Le gouvernement fédéral reste compétent pour toutes les autres habitations. Par conséquent, vous pouvez toujours bénéficier d’une réduction d’impôt si vous souscrivez un emprunt pour votre deuxième habitation. En Flandre, la réduction d’impôt n’est toutefois plus accordée pour une première résidence.

Ce transfert de compétences a entraîné la suppression de l’exception à l’obligation d’occuper son habitation propre. Donc, en d’autres termes, si vous résidiez dans l’habitation, vous aviez droit à une exonération d’impôt qui vous était accordée par la région. En revanche, si vous n’occupiez pas l’habitation pour des raisons sociales ou professionnelles, vous perdiez le bénéfice de l’exonération et deviez payer des impôts fédéraux.
Or, cette suppression était très souvent injuste. La mise en location de l’habitation familiale parce que les enfants et leur mère estiment que celle-ci serait mieux dans une maison de repos est un exemple type de motif social justifiant la non-occupation personnelle de l’habitation. Afin d’éviter ce genre de situation, le ministre des Finances de l’époque a décidé, par tolérance administrative, de maintenir la règle alors en vigueur.

Tolérance administrative contra legem

Une mesure de tolérance n’est utile que si l’administration l’applique. Mais qu’en est-il si l’administration décide de ne plus accorder la tolérance sans donner plus d’explications ? Certains fonctionnaires des contributions anversois n’avaient probablement pas bien lu les directives internes, car dans deux affaires distinctes, le contribuable a dû saisir le tribunal d’Anvers pour demander l’application de la tolérance.

Dans l’un des cas, un homme avait décidé de déménager plus près de sa fille afin de pouvoir rendre plus souvent visite à ses petits-enfants. Il avait mis son habitation à la disposition de son fils.
L’autre affaire concernait une dame isolée qui était allée vivre avec son fils (habitation située à côté de la sienne). L’habitation de la mère avait été louée à une société.

La raison pour laquelle l’administration n’a pas voulu appliquer la tolérance est un mystère. Considérait-elle que les raisons invoquées n’étaient pas suffisamment « sociales » ? Ou le dossier avait-il été traité par un fonctionnaire trop zélé pour qui la loi prime en toutes circonstances ?

Le juge est tenu par la loi

Même si la tolérance administrative est louable, elle n’est nullement consacrée par une loi. Au contraire : la Constitution précise même que les exonérations d’impôt doivent être autorisées par une loi.
La Cour d’appel d’Anvers était dès lors obligée de rejeter le recours dans les deux affaires. Elle n’a même pas dû apprécier si la situation pouvait être considérée comme une raison sociale vu que l’exonération n’existe tout simplement plus.

Dans ce genre de situation, le principe de la confiance légitime est souvent invoqué : si l’administration fiscale adopte systématiquement la même position à l’égard d’une règle déterminée, le contribuable est en droit de conclure qu’elle continuera à le faire. Il y a quelques années, la Cour de cassation s’est toutefois montrée assez stricte à ce sujet en concluant que ce principe ne pouvait primer sur la loi : l’argument selon lequel l’administration a pour instruction d’appliquer, même après 2014, l’exonération pour les habitations propres si des raisons sociales sont avérées a par conséquent peu de chance d’être accepté.

Le ministre aussi est tenu par la loi, non ?

Le ministre a été récemment interrogé à propos de cette situation et, à cette occasion, son attention a été expressément attirée sur les décisions de la Cour d’Anvers. Il est un fait que des lenteurs administratives sont encore parfois à déplorer : le ministre a répondu que son administration n’avait connaissance ni d’« applications divergentes de [la tolérance administrative] ni de manque d’unanimité à ce sujet dans la jurisprudence ». Il a également précisé que la tolérance continuera à être appliquée.

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