Dépendance de l’habitation ou bien immobilier distinct ?

Juillet 2022 - La notion de « dépendance » se rencontre parfois en matière de droits d’enregistrement et de succession. Il s’agit en l’occurrence d'une construction qui constitue un accessoire à un bâtiment principal. Mais à quel moment une construction cesse-t-elle d’être un accessoire et devient-elle imposable séparément ?

Dépendance

Le terme « dépendance » est quelque peu désuet. On le retrouve dans les anciennes lois fiscales de notre pays... les lois sur les droits d’enregistrement et de succession. Dans le régime des droits d’enregistrement, le terme est utilisé, par exemple, lors de l’achat d’une habitation avec droits d’enregistrement réduits (ledit « klein beschrijf »). Le taux réduit ne s’applique en l’occurrence pas uniquement à l’habitation même, mais également aux dépendances.

L’administration fiscale flamande (Vlabel) considère qu'il n’est question d'une dépendance en matière de droits de succession que si les conditions suivantes sont réunies :

• la dépendance est un accessoire de l’habitation, et non l’inverse ;

• la dépendance cadre avec la fonction d’habitation (p. ex., garage, jardin...) et ne fait pas l’objet d'une activité économique ; et

• la dépendance remplit certains critères en termes de localisation :

• s’il s’agit de terrains, ces terrains doivent être attenants à la parcelle sur laquelle est située l’habitation ; et

• s'il s’agit d'un garage, ce garage doit être situé à proximité directe de l’habitation.

En matière de droits de succession flamands (« erfbelasting »), le terme est utilisé en rapport avec l’exonération en faveur du partenaire survivant. Le partenaire survivant ne doit en effet pas payer d’ « erfbelasting » sur la partie du logement familial qu’il reçoit du partenaire prémourant et cette exonération porte sur le logement familial « et ses dépendances ». Et c’est précisément à propos d’une telle situation que la Cour d’appel de Gand a été appelée à se prononcer début 2021.

Zone forestière

Monsieur X et madame Y sont mariés. Ils ont un contrat de mariage qui prévoit une séparation de biens, mais pendant leur mariage, Y apporte une parcelle de terrain d’environ 80 ares, qu’elle a reçue de sa mère, dans la communauté . Après cette donation, Y rédige un testament dans lequel elle définit les modalités de partage de ce terrain entre ses 3 enfants. Mais lors de l’apport du terrain dans la communauté, une clause d’attribution optionnelle est également insérée dans le contrat en vertu de laquelle le partenaire survivant peut choisir de s’attribuer les biens immobiliers au décès de l’autre partenaire. Madame décède et monsieur X décide d’exercer sa clause d’attribution optionnelle en ce qui concerne la pleine propriété du logement familial et l’usufruit des terrains.

L’établissement de la cotisation soulève une discussion concernant ces terrains. Selon X, les deux parcelles initiales - le lot sur lequel se trouve le logement familial et le lot qui a été partagé entre les enfants - forment un tout qui doit être considéré comme le logement familial et ses dépendances. L’exonération de droits de succession s’applique donc à l’ensemble.

Médiation

Dans un premier temps, un médiateur est désigné. Celui-ci constate qu’à côté du lot constitué du logement familial se trouvent un bois et des jardins. Le médiateur entend qualifier 17 des 80 ares de dépendance, mais le directeur régional refuse cette proposition.

Le directeur régional examine le partage juridique réalisé par testament, dans lequel les 3 terrains ont été estimés dans la déclaration de succession à 245 000 euros chacun. Les lots sont contigus à une autre rue et ont une superficie considérable, avec une importante largeur de rue.
Le directeur régional estime qu'il ne s’agit pas d'une dépendance normale.

Que dit la loi ?

La contestation est portée devant la Cour d’appel de Gand qui commence par passer en revue les dispositions légales. Les termes « habitation » et « dépendance » proviennent en réalité des droits d’enregistrement où on peut lire que : Est considéré comme habitation, la maison ou l’étage ou partie d’étage d'un bâtiment, servant ou devant servir au logement d'une famille ou d'une personne seule, avec, le cas échéant, les dépendances acquises en même temps que la maison ou l’étage ou partie d’étage. Cette définition est précisée comme suit dans un arrêté royal du 11 janvier 1940 (!) : Est considéré comme dépendance, pour l'application des articles 53, 2°, et 57 du Code des droits d'enregistrement, tout immeuble bâti ou non bâti qui d'après sa nature, sa situation, sa superficie et sa valeur constitue un « accessoire normal », selon le cas, soit de la maison ou de l'étage ou partie d'étage acquis sous le régime de l'article 53, 2°, soit de l'habitation à construire sur le terrain acquis sous le régime de l'article 57.

Une question de fait

La Cour fait appel à Google Earth et Google Street View pour évaluer la situation concrète. La Cour voit sur Google Earth que, sur tous les lots considérés, il y a des arbres qui, ensemble, peuvent être qualifiés de bois. La Cour peut également voir sur Google Street View ce que l’agent de médiation a écrit, à savoir qu'une partie du bois est délimitée par une clôture. Passée cette clôture, le bois est accessible depuis la voie publique. L’ensemble formé par l’habitation avec jardin est donc situé dans un espace qui, à l’avant, commence au niveau de la rue et, à l’arrière (entre les arbres), est délimité par une clôture. Cette partie est directement attenante à l’habitation et ce terrain est utilisé comme jardin par les occupants. 

La Cour estime, par contre, que le bois, passée cette clôture, ne peut être considéré comme une « dépendance normale » de l’habitation. La Cour suit donc la solution de l’agent de médiation et considère uniquement les quelque 17 ares comme une dépendance normale.

La principale raison pour laquelle la Cour considère ce terrain comme une dépendance est que cette partie de terrain forme depuis toujours une unité d’utilisation. Le fait qu'une partie du terrain, à l’instar de la partie non clôturée, soit recouverte d’arbres est non pertinent dans les circonstances concrètes.

La Cour considère également que la superficie (17,08 ares) globale n’est pas déraisonnablement grande. Elle reconnaît que la valeur vénale du terrain est considérable, mais c’est lié au fait qu’il est en zone d’habitat. Cela ne change rien au fait que la superficie en question était utilisée comme jardin.

Conclusion ?

Comme nous l’avons dit, il s’agit chaque fois d'une question de fait. Nous inférons de cet arrêt intéressant de la Cour d’appel de Gand que la valeur de la dépendance, le fait qu'il s’agit de parcelles cadastrales distinctes ou ce qui se trouve sur les lots sont certes pertinents, mais pas déterminants. Nous en déduisons également qu’il est beaucoup plus important que la dépendance forme un ensemble de fait avec le logement familial. Une clôture peut en l’occurrence être un très bon indicateur.

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