Confiscation spéciale des loyers en cas de mise
en location d’un bâtiment sans permis

Octobre 2022 - Délit de construction ... Comme le terme le laisse entendre, quiconque construit ou transforme un bâtiment sans les permis requis commet un délit. Un tel délit donne lieu non seulement à des amendes et à un ordre de remise en état, mais aussi à une confiscation des revenus. En effet, le crime ne peut payer. La question est toutefois de savoir quels sont les revenus qui peuvent être saisis.

Délit de construction

Un bâtiment comprend un rez-de-chaussée affecté en surface commerciale et quatre étages avec chaque fois un appartement. En 2005, le propriétaire transforme le bâtiment en dix appartements, sans permis de bâtir. Les dix appartements sont mis en location. En 2007, le propriétaire est rappelé à l’ordre.

En 2008, il vend le bâtiment et le nouveau propriétaire continue tout simplement à louer ces appartements.
Après un contrôle sur place en 2014, un agent communal constate que rien n’a changé par rapport à 2007. Après concertation, les parties conviennent en 2015 qu’il y a délit de construction et qu’il doit être régularisé.

Peu de temps après, le nouveau propriétaire introduit une demande pour des transformations, qui est cependant refusée en 2016.
En 2017, il introduit une nouvelle demande qui, cette fois, est approuvée et en 2019, tout est en ordre.
Le propriétaire est néanmoins poursuivi pour la période 2014-2015.

Il n’y a pas grand-chose à redire à cela : l’infraction urbanistique est un fait et il est établi que pendant cette période, le propriétaire percevait des revenus locatifs de dix appartements.
Étant donné que le crime ne peut payer, le juge décide de confisquer les revenus locatifs.

Le juge considère que durant cette période, le propriétaire a perçu 40 000 euros de loyers. S’il n’avait pas commis l’infraction, il aurait pu – selon le juge – percevoir environ 30 000 euros de revenus pour la surface commerciale et quatre appartements. Un montant de 10 000 euros de revenus tirés du délit est donc confisqué.

Confiscation spéciale

La base légale de cette confiscation figure à l’article 42 du Code pénal. Cette disposition porte sur la confiscation spéciale. En vertu de cette disposition, un trafiquant peut par exemple se voir confisquer la voiture avec laquelle il passait des marchandises en fraude.
En cas de mise en location après un délit de construction, le bailleur peut donc lui aussi se voir confisquer ses revenus.
L’article dispose en effet qu’une confiscation spéciale s’applique notamment aux avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction, aux biens et valeurs qui leur ont été substitués et aux revenus de ces avantages investis.

Dans le cas susvisé, la Cour a calculé les avantages patrimoniaux en déduisant des revenus effectivement perçus ce que l’immeuble aurait pu rapporter s’il n’avait pas été transformé.

Il semble cependant que la Cour d’appel de Bruxelles aille ainsi à l’encontre du point de vue de la Cour de cassation dans un arrêt de 2018.

Avantage patrimonial

Dans le dossier soumis à la Cour de cassation, le propriétaire avait transformé plusieurs immeubles en appartements, sans permis de bâtir. Le tribunal qui devait statuer sur la cause avait à nouveau constaté qu’un délit de construction avait été commis, mais cette fois pas dans l’intention d’acquérir des avantages patrimoniaux. Il était en effet établi que le propriétaire qui louait les immeubles via une agence immobilière sociale aurait pu percevoir davantage de revenus s’il avait loué les immeubles dans leur état original.

Le juge avait dès lors été « clément » et avait prononcé une confiscation spéciale de la totalité des revenus locatifs, mais pour moitié avec sursis.

« Stop, cela ne va pas », ont dit les avocats. Si l’on admet d’un côté qu’il n’y avait pas intention d’acquérir des avantages patrimoniaux (parce qu’il est admis que les revenus auraient pu être plus élevés sans le délit), on ne peut de l’autre côté confisquer des avantages patrimoniaux. Et ce pour deux raisons :
a) l’absence d’intention ; et
b) l’absence d’avantage.

La Cour de cassation interprète toutefois la loi différemment. La Cour déclare tout d’abord que l’article 42 du Code pénal n’exige pas qu’il y ait une intention d’acquérir des avantages patrimoniaux. Le simple délit suffit.

Par ailleurs, l’article prévoit que tous les avantages patrimoniaux tirés de l’infraction sont confisqués. La loi ne parle pas des avantages nets.

La Cour de cassation accepte donc entièrement la décision du tribunal.
Le crime ne peut payer, c’est évident. Mais il n’est pas encore clairement établi si l’intéressé peut ou non subir une perte.

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