Certificats immobiliers détenus aux
Pays-Bas et fisc belge

Le fisc belge taxerait depuis peu plus lourdement les revenus de certificats immobiliers détenus par des ressortissants des Pays-Bas. Une nouvelle qualification de la nature de ces revenus serait à l'origine de ce changement.

Certificats immobiliers

Un certificat immobilier est une forme de prêt destiné à lever des fonds en vue de l'acquisition d'un bien immobilier. Les intérêts sur ce prêt sont payés au moyen des revenus générés par l'immeuble acquis (loyers...). En cas de vente du bien immobilier, le certificat donne également droit à une partie du prix de vente. Il est donc fait une distinction entre la propriété économique et la propriété juridique.

Qualification des revenus d'un certificat immobilier

Si vous investissez directement dans un bien immobilier, vous percevez, en tant que particulier, des revenus immobiliers. En revanche, les revenus générés par les certificats immobiliers sont classés dans la catégorie des revenus mobiliers (dans la mesure où leur montant excède le prix de souscription). Ce montant est soumis au précompte mobilier au taux ordinaire de 30 %.

Les revenus qui découlent de la réalisation du bien immobilier sous-jacent (coupon de liquidation) sont quant à eux toujours soumis au précompte mobilier. Bien qu'en principe, le précompte mobilier soit également dû sur les coupons ordinaires ou périodiques, une exonération est possible. Celle-ci est toutefois soumise à certaines conditions.

Le fisc considère le coupon périodique comme un titre à revenus fixes (obligations). Dans la doctrine, les revenus des certificats immobiliers sont généralement qualifiés de revenus de créances ou de prêts. Si cette différence de qualification n'a aucune incidence sur le précompte mobilier, il en va autrement des conditions à remplir pour bénéficier d'une exonération. Si vos certificats immobiliers sont qualifiés d'obligations, l'exonération interne de précompte mobilier est, par exemple, subordonnée à une condition dite de permanence (vous devez avoir détenu les titres pendant toute leur durée). Ils doivent en outre avoir été émis sous la forme nominative. En outre, les investisseurs particuliers belges ne peuvent pas bénéficier de l'exonération.

Investisseurs néerlandais

Les investisseurs étrangers peuvent, le cas échéant, invoquer une convention préventive de la double imposition. Ce type de convention prévoit souvent que le fisc de l'État source des revenus ne peut pas imputer de précompte mobilier ou ne peut imputer qu'un précompte limité.
Pour ce qui est des investisseurs néerlandais, la convention conclue entre la Belgique et les Pays-Bas prévoit que c'est aux Pays-Bas que revient le pouvoir d'imposition, mais que la Belgique peut également pratiquer une retenue à la source qui ne peut excéder 10 %.
Dans la pratique, le débiteur des revenus continue à retenir 30 %, mais l'investisseur néerlandais peut réclamer au fisc belge le remboursement de 20 % moyennant présentation de l'attestation requise.

Distribution de dividendes

Le fisc belge considérerait depuis peu les revenus générés par les certificats immobiliers non plus comme des intérêts, mais comme des dividendes. Si c'est le cas, le pouvoir d'imposition revient toujours aux Pays-Bas, mais la retenue à la source pratiquée en Belgique peut désormais s'élever à 15 %.
Cette nouvelle position du fisc serait toutefois en totale contradiction avec sa vision nationale. Le fisc précise en effet dans de nombreux documents (circulaires et au moins un ruling) que les revenus générés par les certificats immobiliers belges sont considérés comme des revenus de titres à revenus fixes.

La convention n'admet pas non plus cette interprétation dès lors qu'elle définit les dividendes comme les revenus provenant d'actions, actions ou bons de jouissance, parts de mine, parts de fondateur ou autres parts bénéficiaires à l'exception des créances... "

Les contribuables confrontés à cette nouvelle position doivent introduire une demande de rectification dans le délai prescrit. Si cette demande est certes traitée par l'instance même qui a statué sur la restitution, il est néanmoins important que le contribuable fasse immédiatement valoir ses droits.
Il semble peu probable que les autorités néerlandaises laissent passer cette qualification erronée. Il y a donc de fortes chances que le fisc belge revienne sur sa position. Mais si, entre-temps, les délais de réclamation ont expiré, vous risquez d'avoir définitivement perdu vos droits.

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